Cohousing case: een klooster verbouwen tot 14 gezinswoningen

20/06/2019

Ann en Bart willen een voormalig klooster in de buurt van hun thuishaven Lier een nieuwe bestemming geven, en er met 13 andere gezinnen gaan wonen. Welke juridische vorm is het meest geschikt, en welke kosten zijn eraan verbonden? We staken de belangrijkste bedragen in onze rekentool en maakten de vergelijking.

De bezoekjes die Ann en Bart aflegden op de Open Huizen-dag van vzw Samenhuizen hebben het koppel vorig jaar helemaal over de streep gehaald. Ze hebben hun oog laten vallen op een mooi oud klooster op een bosrijk domein in de buurt van Lier. Ze zijn op het stadhuis naar de ruimtelijke planning gaan kijken, en ze verzamelden ook al een ruime groep geïnteresseerden.

Kopen en verbouwen

De voorlopige conclusie: er is plaats voor 14 woonunits. Vier van die units tellen drie slaapkamers, ideaal voor bijvoorbeeld jonge gezinnen met enkele kinderen. Vijf woonunits met een of twee slaapkamers zijn geschikt voor koppels zonder (inwonende) kinderen of alleenstaanden. Vijf units op gelijkvloers niveau zijn dan weer ideaal voor oudere koppels met beperkte zorgnoden.

Ze kunnen het klooster op de kop tikken voor 650.000 euro, en volgens de architect rekenen ze het best op 1,3 miljoen euro voor de verbouwing.

Daarnaast leggen ze het best een spaarpotje aan voor toekomstige onderhoudswerken en dagelijkse renovaties. Maandelijks draagt elk gezin hiervoor 50 euro bij, want het is toch wel verstandig om hier jaarlijks 8.400 euro voor te voorzien. Let op: op de rente op dit ‘spaargeld’ moet je roerende voorheffing betalen. Maar die is verwaarloosbaar in tijden van lage rente zoals nu, dus nemen we die niet mee in de tabel hieronder.

 

Financiering

Samen kunnen de 14 deelnemers 700.000 euro eigen inbreng verzamelen, ofwel 50.000 euro gemiddeld per unit. Voor de resterende 1,4 miljoen nodige euro’s (inclusief 10 % registratierechten en 6 % btw op de verbouwing) gaan ze een lening aan van 15 jaar met een interest van 2,25 %.

Kosten afhankelijk van juridische vorm

Zal er een syndicus aan te pas komen (in het geval van een vereniging van mede-eigenaars of VME), dan wel een boekhouder (in het geval van een coöperatie)? Beide bedragen steken we in de tool zodat we de vergelijking kunnen maken. Voor boekhouding en andere jaarlijkse beheerskosten wordt op een totaal van 4.000 euro gerekend. Voor het beheer van de VME zal het eerder zo’n 9.000 euro zijn, want meestal zijn onderhoud (poetsen) en verbruik in gemeenschappelijke ruimtes bij een VME niet in eigen beheer.

Uitkomst op lange termijn

Gaat het project van start onder VME-vorm dan hebben de deelnemers na vijf jaar 82.819 euro ‘zelf betaald’ (kolom 1), na tien jaar 115.637 euro, enz. Kiezen ze voor de coöperatieve vorm, dan liggen de afbetalingen in het begin wat hoger: 85.593 euro na 5 jaar en 121.186 euro na tien jaar.

Dat komt omdat de coöperatie voor haar aankoop geen gebruik kan maken van de woonbonus, wat voor privé-aankoop binnen de VME wel kan. Omgekeerd kunnen bewoners in een VME niet zomaar van unit wisselen naargelang de noden (gezinsuitbreiding of –inkrimping, meer of minder nood aan zorg …). Meer over die mogelijkheden in onze juridische gids.

Wat de opgebouwde waarde (kolom 2) betreft, zijn er in dit geval geen verschillen tussen VME en coöperatie.

De maandelijkse lasten (kolom 3) omvatten de kosten voor onderhoud en herstellingen, en voor professionele opvolging door een syndicus of een boekhouder in het geval van respectievelijk VME of coöperatie. Wat je op de rij na 20 jaar ziet, zijn alleen nog de kosten voor syndicus (104 euro per maand) en boekhouder (74 euro per maand). De kosten voor een boekhouder zijn lager, want ze vallen enkel op het einde van het jaar of eenmaal per kwartaal in de plaats van maandelijks.

Wat we niet meenamen in bovenstaande berekening, is hoeveel de coöperatie opbrengt. Coöperaties zijn ondernemingen, en in dit geval kan de groep bv. een cowork-ruimte inrichten en verhuren, een polyvalente zaal aan het aanbod in Lier toevoegen, enz..

Wie niet van plan is om ruimte te verhuren, diensten te verlenen of anderszins te ondernemen, is mogelijk beter af met een andere juridische vorm. Contacteer een van onze adviseurs voor meer informatie.

Deze case stelden we samen op basis van verschillende bronnen. De namen, locaties en bedragen zijn dan ook fictief.


Kom op 26 september 2019 naar de Coopdag van Coopkracht: in de workshop ‘Coöperaties als antwoord op maatschappelijke uitdagingen’ lichten we nog meer voorbeelden toe.

Expertises gelinkt aan deze case: